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背靠美的集团(000333)大树的美的置业(03990.HK)终于启动全球招股程序。该集团宣布于2018年9月28日上午9时开始在香港公开发售，并于2018年10月4日中午12时截止。
招股文件显示，美的置业计划发行1.8亿股股份(视乎超额配股权行使与否而定)，其中1.62亿股股份将作国际发售(可予重新分配及视乎超额配股权行使与否而定)，合共占初步发售股份总数的90%;余下0.18亿股股份将在香港作公开发售(可予重新分配)，合共占初步发售股份总数的10%。
有券商分析师认为，目前市场并不是太好，此前美团、小米IPO时的公开发行比例仅为10%;尤其国内房地产市场陷入调整周期，这对于地产股的发行带来一定挑战。较早之前，另一中资地产股弘阳地产(01996.HK)上市之际，曾采用折价发行以换取上市成功。
不过，拥有美的集团背书的美的置业，此番发行明显较同行拥有更高溢价。数据显示，美的置业公开发行每股作价介于17.00港元至21.50港元，对应每股未经审核有形资产净值为12.99港元和13.66港元，市净率1.3-1.57，公司市值介乎205亿港元至 259.51亿港元之间。而同处于年销售规模500亿规模以上的公司中，今年上市的正荣地产市净率为1.21，龙湖集团市净率为1.42，雅居乐集团0.79，时代中国0.79，富力地产0.62。
虽然定价不算低，但美的置业发行规模上还是采取了较为保守的方式。此番公开发行的股份数量，仅占公司扩大后股份之15.25%，相当于香港IPO发行之最低公众持股比例，显示出公司采取了较为保守的发行策略以保障发行的成功。香港上市相关规定显示，主板上市最低公众持股数量一般不低于25%，但如果上市时预期市值超过100亿港元的，可接受15%-25%的公众持股量。
从公司资产规模及经营状况看，美的置业属于今年上市或计划上市地产股中体量较大的一家，其截至2017年末的总资产规模已然超过1000亿。而截至2018年3月31日之财务数据显示，公司总资产已达人民币1223.24亿，总负债人民币1089亿，权益人民币99.28亿。其2015年、2016年及2017年 12月31日止年度营业收入分别为人民币83.13亿元、人民币119.92亿元和人民币177.17亿元，复合年增长率46%。
美的置业为美的集团大股东何享健家族产业，早在2009年10月，美的建业(英属维京群岛)设立，间接持有美的置业集团全部股权。
2013年9月，为独立发展地产业务，何享健将自己持有的美的建业(英属维京群岛)94.55%股权转让给卢德燕，转让后，何享健与卢德燕订立一致行动安排，双方仍为美的建业(英属维尔京群岛)也即美的置业的实际控制人。为此次上市而进行重组时，又在美的建业(英属维尔京群岛)上搭建美的置业控股，卢德燕通过美的发展、美恒、美域三家公司全资控股美的置业控股。
截至目前，美的置业经营业绩主要由房地产开发业务所贡献。从改公司发展路径看，过去两三年内展开了大规模扩张。其商品房合同销售额从2015年之人民币111亿增加至2017年的人民币507亿，三年复合增长率高达114%。
伴随着公司规模的扩张，其杠杆水平也有所提升。
数据显示，截至2015年、2016年及2017年12月 31日止年度与2018年3月31日，美的置业的借款总额(包括银行贷款及其他借贷和公司债券) 分 别 为 人 民 币114.54亿 元、人 民 币243.59亿 元、人 民 币382.55亿万 元 及 人 民 币 435.79亿元。2015年和2016年，美的置业净负债比率一度高达622.1%和624.7%。鉴于公司控股股东于2017年注资60亿，使得公司净负债比率快速下降至118.9%，但随着2018年借款数量的增加，该比值又升值至今年3月末的181.4%。
过去三年，美的置业背靠美的集团品牌优势，拥有行业间较低的融资成本，虽然公司旗下高达35%的融资来源于成本较高之信托，但公司整体加权平均融资成本未超出6%，尤其公司今年以前发行的三笔总额35亿债券成本不足5%。但今年以来，融资成本开始显著提升。
资料显示，2018年5月及9月，该公司分别发行本金总额为人民币14亿元及人民币10亿元的公司债 券，年票息率分别为7.8%及7.5%，将分别于2020年5月及2020年9月到 期。此 外，2018 年7月，公司还发行本金总额为人民币17.9亿元资产支持证券，以物业销售之应收账款作为质押物。对于该等新增融资，美的置业表示将用于偿还部分到期债务，因此应该不会显著增加净负债比率。
根据招股文件，美的置业此番公开发行预计募集资金超过40亿港元，将用于投向收购土地以及装备式建造厂房等业务。
截至2018年6月30日，美的置业于中国有142个处于不同开发阶段的规模化项目组合， 覆盖全中国38个城市及一个直辖市，也通过合营企业及联营公司参与了30个项目。值得提及的是，今年以来，行业内多数公司开始启动收缩战略，但美的置业扩张步伐仍未停歇。3月31日后，改公司合计投得39幅地块，总土地面积约为 287.64万平方米，总对价约为人民币220亿元。
据披露，美的今年预计合同销售目标为600亿，较上年同期增长约20%。 该文观点仅代表作者本人，如有文章来源系网络转载，本网系信息发布平台，如有侵权，请联系本网及时删除。
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